NOTA EN RELACIÓN A LOS EFECTOS SOBRE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL O DE NEGOCIO Y ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO 463/2020, DE 14 DE MARZO POR EL QUE SE HA DECLARADO EL ESTADO DE ALARMA PARA LA GESTIÓN DE LA CRISIS SANITARIA DEL COVID-19 Y LAS CONSECUENCIAS EXCEPCIONALES Y SOBREVENIDAS POR LA ADOPCIÓN DE MEDIDAS DE CONTENCIÓN; SUSPENSIÓN DE LA APERTURA AL PÚBLICO DE LOCALES Y ESTABLECIMIENTOS MINORISTAS EN EL ÁMBITO DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL, EQUIPAMIENTOS CULTURALES, ESTABLECIMIENTOS DE HOSTELERÍA Y RESTAURACIÓN, ACTIVIDADES RECREATIVAS, ETC.
Son numerosos los clientes que han contactado con este despacho para conocer, dada la excepcionalidad de las circunstancias, sus derechos y obligaciones, en función de su actual situación – arrendador o arrendatario-, en relación a los Contratos de Arrendamiento de locales comerciales o de negocio y arrendamiento de industria afectados por las medidas del Real Decreto 463/2020 de 14 de Marzo.
Así las cosas, la cuestión fundamental que debemos analizar es la obligatoriedad o no del pago de la renta convenida, o por el contrario procede la exención en el abono de la renta durante la vigencia del estado de alarma.
El objeto del contrato de arrendamiento de local comercial o de negocio es la cesión del uso temporal por el arrendador al arrendatario con el objeto que este lo destine a una actividad determinada a cambio de una contraprestación: el pago de la renta o alquiler.
Además de la renta pactada, arrendador y arrendatario pactaron expresamente las condiciones de la relación contractual, aquellas que vienen expresamente recogidas en el contrato. No obstante las condiciones pactadas inicialmente por ambas partes pueden verse modificadas, de forma completamente excepcional, con motivo de causas sobrevenidas. Con toda lógica fuera de estas causas sobrevenidas deben estar el dolo, la culpa o bien la voluntad unilateral de una de las partes.
El ordenamiento jurídico español prevé mecanismos que permiten modificar los acuerdos de las partes siempre y cuando un potencial incumplimiento contractual estuviera provocado por causas sobrevenidas y extraordinarias ajenas a las partes.
Esta previsión normativa es conocida como la clausula “rebus sic stantibus” en virtud de la cual, es posible revisar y modificar las clausulas pactadas en el contrato en virtud de circunstancias sobrevenidas y excepcionales porque se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes, en este caso al arrendatario, le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento.
Es decir, nuestra legislación, criterio también mantenido de forma pacífica por la jurisprudencia, prevé que puedan modificar y revisar las clausulas de los contratos con el objetivo de adaptarlos a las actuales causas de excepcionalidad.
Por todos es conocido que, desgraciadamente, la pandemia del COVID-19 (Coronavirus) ha golpeado a nuestra sociedad y a nuestra economía de forma sobrevenida y excepcional, lo que ha supuesto la declaración y prorroga del estado de alarma en todo el territorio nacional. Es por ello que esta circunstancia excepcional de fuerza mayor tiene su amparo en el articulo 1.105 del Código Civil: “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los que en así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables”.
Por todo lo expuesto anteriormente, consideramos que el actual estado de alerta provoca un desequilibrio económico entre arrendador y arrendatario porque frustra, en mayor o menor medida, la finalidad del contrato entre arrendador y arrendatario. No obstante tenemos que distinguir al menos entre dos situaciones:
1.- Contratos de arrendamiento de locales comerciales o de negocio y de arrendamiento de industria cuyas actividades estén afectadas por el Real Decreto 463/2020.
Habría que analizar específicamente cada caso, no obstante, según nuestra opinión, en la mayoría de los mismos, procedería la suspensión del contrato, al menos, mientras dure el estado de alarma y estén en vigor las medidas establecidas por el Gobierno, de forma que no sería exigible el pago de la renta durante el periodo de tiempo, al menos, que perdure la aplicación del Decreto 463/2020. Es recomendable que estas nuevas modificaciones del contrato de arrendamiento se pacten de mutuo acuerdo y por escrito por las partes.
2.- Contratos de arrendamientos de locales comerciales o de negocio y de arrendamiento de industria cuyas actividades no estén afectadas por el Real Decreto 463/2020.
Es notorio que la declaración del estado de alerta está afectando de forma inequívoca a aquellas actividades económicas que, por imperativo normativo, se están desarrollando en la actualidad. Así las cosas, para aquellas, es imposible el ejercicio plena de la actividad económica debido a las medidas de confinamiento establecidas para el conjunto de la población española. Bien es cierto que, en este caso, a priori, no siendo de aplicación la suspensión del contrato, si sería de aplicación la adopción de común acuerdo de medidas que equilibren el contrato tales como la reducción, fraccionamiento o aplazamiento de la renta.
Desde la Escuela Superior del Desarrollo y la Economía, en esta materia, les recomendamos en esta compleja situación para todos, la búsqueda y aplicación de medidas proporcionadas y equilibradas tanto para el arrendador como para el arrendatario. Apelamos por tanto a la buena fe, sentido común, ética y solidaridad empresarial para resolver en el futuro estas cuestiones en estos dificilísimos momentos para el conjunto de la sociedad española.
Enrique Herrero Gutiérrez
Abogado.
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